Prodej majetku v družstevním vlastnictví

Družstevní vlastnictví, převod družstevního bytu

Družstevní bydlení se vyznačuje tím, že majitelem bytového domu – bytu je družstvo, tedy právnická osoba, nikoliv konkrétní člen družstva.

Členové družstva tedy nejsou majiteli bytů, ale členy družstva s užívacími právy na určitou bytovou jednotku a její součásti na základě nájemní smlouvy mezi nimi a družstvem.

Z tohoto důvodu se při prodeji družstevního bytu neprodává byt jako takový, ale dochází k převodu družstevního podílu v bytovém družstvu za úplatu (jednoduše Dohoda o převodu).

A to je také důvodem, proč nelze financovat koupi bytu v družstevním vlastnictví hypotečním úvěrem. Pokud ovšem jde družstevní byt do jednoho roku převést do osobního vlastnictví, poté je hypoteční úvěr bez problémů možný. Více o možnostech financování koupě družstevního bytu.

Prodej družstevního bytu, resp uzavření Dohody o převodu, může být v některých případech stanovami družstva určitým způsobem omezen (např. předkupním právem družstva apod.). Proto je důležité se před prodejem svého družstevního podílu u družstva informovat , zda nějaká omezení tohoto typu existují. Samotný převod členských práv a povinností pak nepodléhá souhlasu družstva, je zde pouze oznamovací povinnost.

Rezervační smlouva

Došlo-li k dohodě mezi prodávajícím (převodce) a kupujícím (nabyvatel) o převodu družstevního podílu, pak převodce a nabyvatel mezi sebou uzavřou rezervační smlouvu. Na základě této rezervační smlouvy složí nabyvatel do advokátní nebo notářské úschovy rezervační zálohu, která bude započtena do konečné kupní ceny za převod členských práv a povinností. Podpis rezervační smlouvy a následné složení rezervační zálohy zavazuje převodce, že od tohoto okamžiku nebude nabízet byt dalším zájemcům a že s nabyvatelem uzavře dohodu o převodu členských práv a povinností. Nabyvatele zavazuje k uzavření dohody o převodu členských práv a povinností s převodcem a k doplacení zbytku prodejní ceny. Rezervační záloha je zároveň smluvní pokutou při nedodržení podmínek rezervační smlouvy jakoukoliv stranou.

Smlouva o správě peněz, advokátní/notářská úschova peněz při převodu nemovitosti

Po podpisu rezervační smlouvy složí kupující rezervační zálohu, která se započítává do kupní ceny, a následně před podpisem dohody o převodu členských práv a povinností a dohody o finančním vyrovnání složí nabyvatel celou kupní cenu do úschovy. Poté následuje podpis smluv (dohody o převodu členských práv a povinností a dohody o finančním vyrovnání) a jejich podání bytovému družstvu.

Svým klientům doporučujeme VŽDY provést jakoukoliv platbu vztahující se k realitní transakci prostřednictvím úschovy, a to buď u notáře, advokáta nebo v bance. Úschova finančních prostředků při jakémkoliv realitním obchodu je nejbezpečnější formou úhrady kupní ceny jak pro kupujícího (nabyvatele), tak pro prodávajícího (převodce). Notář či advokát Vás profesionálně provede celým procesem, vše vysvětlí a provede postup bez zbytečných rizik a komplikací

Uvolnění peněz z úschovy se uskutečňuje dle dohodnutých podmínek ve smlouvě. Nejčastějším způsobem je předložení oboustranně podepsané dohody o převodu členských práv a povinností, opatřené razítkem bytového družstva a podpisy osob jednajících za bytové družstvo advokátovi. Záleží na Vás, jaké podmínky si mezi sebou dohodnete.

Dohoda o převodu družstevního podílu

Dohoda o převodu družstevního podílu splňuje oznamovací povinnost o převodu družstevního podílu z jednoho člena družstva na druhou osobu. Družstevní podíl přechází na nabyvatele ve vztahu k družstvu předložením smlouvy nebo pozdějším dnem uvedeným v této smlouvě.

Tytéž účinky jako předložení Dohody o převodu členských práv a povinností nastávají, jakmile příslušné družstvo obdrží písemné oznámení dosavadního člena o převodu družstevního podílu a písemný souhlas nabyvatele. Změna člena družstva tedy nepodléhá souhlasu ostatních družstevníků nebo vedení družstva!

Dohoda o finančním vyrovnání

V dohodě o finančním vyrovnání je stanovena prodejní cena družstevního podílu včetně způsobu jejího uhrazení nabyvatelem a výplaty peněz převodci.

Dohoda o finančním vyrovnání se uzavírá zvlášť především z důvodu ochrany soukromí převodce i nabyvatele. Prodejní cena družstevního podílu je stanovena pouze v této dohodě, ta se nepředkládá družstvu.

Vzor Dohody o finančním vyrovnání zdarma ke stažení

Uvolnění peněz z úschovy

Po splnění dohodnutých podmínek ve smlouvě o správě peněz (nejčastěji po předložení Dohody o převodu členských práv a povinností odsouhlasenou družstvem, popř. po předložení Nájemní smlouvy mezi družstvem a nabyvatelem) se převodci uvolňují peníze na účet a přechází se k samotnému předání bytu.

Předání bytu/předávací protokol

Samotné předání bytu se řídí podmínkami dohodnutými v dohodě o převodu členských práv a povinností (dále jen „Dohoda“). Obvyklý postup je, že byt předáváme v dohodnutém termínu, po předložení Dohody příslušnému bytovému družstvu. Jde si zajisté dohodnout i jiný termín pro předání, vše je otázka domluvy. V Dohodě by mělo být také jasně stanoveno, v jakém stavu se byt předá budoucímu nabyvateli včetně vybavení. Často používanou pojistkou pro dodržení soupisu vybavení při předání bytu je blokování dohodnuté částky v advokátní úschově do té doby, nežli bude předložen předávací protokol odsouhlasený a podepsaný převodcem i nabyvatelem, potvrzující přqedání dohodnutého vybavení.

Dalším důležitým krokem při předání bytu je opsání stavů měřidel na vodu, plyn a elektřinu, popřípadě také měřidla na topení.

Přehlášení energií mohou účastníci udělat společně na příslušných pobočkám smluvních dodavatelů (je nutné si sebou vzít předávací protokol se stavy příslušných měřidel) nebo přehlášení může zařídit kdokoliv na základě plné moci účastníka. V tomto případě je třeba samozřejmě předávací protokol, plná moc a občanský průkaz zmocněnce. Podpis na plné moci nemusí být úředně ověřen, tím pádem se přehlášení dodávek energií stává velice jednoduchým úkonem.

Daně a poplatky při prodeji družstevního vlastnictví

Daň z nabytí nemovitosti

Prodej družstevního bytu není převodem vlastní bytové jednotky jako takové, ale pouze převodem členství v bytovém družstvu (práva družstevní byt užívat) i když za úplatu. Družstevní byt stále zůstává majetkem bytového družstva a změna v tomto případě v osobě člena nemá na vlastnictví bytového domu žádný vliv (nedochází k žádné změně v zápisu u katastru nemovitostí).

Tím pádem prodej družstevního bytu nepodléhá dani z nabytí nemovitosti.

Podrobné a pohodlné seznámení se s daňovými záležitostmi naleznete na stránkách finanční správy

Daň ze zisku při prodeji družstevního vlastnictví

Dani ze zisku se prodávající družstevního bytu již tak snadno vyhnout nemůže na rozdíl od výše uvedené daně z převodu nemovitostí.

Poplatníkem daně je převodce. Základ daně z prodeje družstevního bytu se pak stanoví rozdílem prodejní ceny členských práv a nabývací cenou členských práv. Pořizovací cenu družstevního podílu stanovíme součtem:

  • kupní ceny za nákup členských práv
  • poplatky související s pořízením a prodejem členských práv- poplatek družstvu za převod členského podílu
  • prokazatelně vynaložené výdaje vložené do družstva v souvislosti družstevním bytem

Daň se platí ve výši 15 % ze základu daně u fyzické osoby a 19 % u právnické osoby.

Osvobození získaného příjmu od placení daně ze zisku
  1. příjem z prodeje členských práv je osvobozen od daně z příjmů po uplynutí pěti let od nabytí těchto členských práv (v této souvislosti ovšem není důležité, zda prodávající v tomto bytě skutečně bydlel)
  2. příjem je od daně z příjmů osvobozen bez ohledu na dobu trvání členství v družstvu jen v případě, že prodávající použije získané prostředky z prodeje družstevního bytu na zajištění svých bytových potřeb (nákup rodinného domu či nového bytu atd.). Přičemž je stanovena podmínka použití prostředků na uspokojení bytové potřeby nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž příjem získal.

Podrobné a pohodlné seznámení se s daňovými záležitostmi naleznete na stránkách České daňové správy

Uložte si tento text v PDF: Uložit