Prodej majetku v osobním vlastnictví

Osobní vlastnictví (byt v osobním vlastnictví, rodinný dům, pozemek, komerční budova)

Prvním krokem při koupi nemovitosti v osobním vlastnictví je třeba se ujistit, že nemovitost skutečně patří prodávajícímu a také, že ji může bez omezení prodat, tedy zda je bez jakýchkoliv závazků, jako je například zástavní právo, nařízená exekuce či věcné břemeno. To vše je zapsáno na listu vlastnictví k dané nemovitosti, který Vám za poplatek zhotoví na příslušném katastrálním úřadě, případně na kterékoliv poště nebo obecním či městském úřadě, kde můžete využít služby Checkpoint. Kupující by měl vždy po prodávajícím vyžadovat předložení listu vlastnictví společně s nabývacím titulem. Pokud zjistíte, že na na nemovitosti jsou závazky, není ještě obchod ztracen. Co tedy dělat?

Zástavní právo

Nejčastěji jsou nemovitosti zatíženy zástavním právem ve prospěch banky, která prodávajícímu poskytla prostředky na původní koupi nemovitosti. V tomto případě není s prodejem problém, a to i v případě, pokud i kupující chce hradit koupi nemovitosti hypotečním úvěrem. Je nutné kontaktovat hypoteční banku prodávajícího a domluvit se na postupu vyplacení úvěru z peněz poskytnutých kupujícím.

Ve většině případů prodávající bance zašle žádost o předčasné splacení úvěru (PDF). Na základě toho banka vystaví prohlášení, kde bude uvedeno vyčíslení dlužné částky ke konkrétnímu datu , specifikace čísla účtu, na který má být dlužná částka poukázána, písemné vyjádření souhlasu banky se splacením výše uvedeného úvěru a písemný příslib, že banka zruší zástavní právo po splacení hypotečního úvěru. V případě, že i kupující financuje koupi nemovitosti prostřednictvím hypotečního úvěru, tak i písemný příslib, že banka souhlasí se zápisem zástavního práva ve prospěch hypoteční banky kupujícího jako druhého v pořadí, než dojde k vyplacení stávající zástavy.

V jiných, složitějších případech, doporučujeme poradu s advokátem, případně se spojit s tím, kdo má na prodávané nemovitosti zástavu a řešit možnost prodeje přímo s ním. Nejčastěji se v tomto v případě využije institut úschovy peněz (tzv. advokátní úschova kupní ceny), který chrání obě strany – jak stranu prodávající, tak i stranu kupující, že nemovitost po převodu zůstane čistá, bez zástavního práva.

Exekuce

V tomto případě Vám radíme se ohledně prodeje spojit s advokátem a s ním daný problém vyřešit.

Věcné břemeno

V tomto případě je důležité si ujasnit, jak věcné břemeno omezí kupujícího a zda existuje možnost, jak věcné břemeno z nemovitosti sejmout. Pokud ano, kontaktujte naše advokáty, kteří Vám pomohou problém vyřešit.

Právo stavby

Pokud si kupujete pozemek, na kterém vázne právo stavby, de facto si kupujete i stavbu na tomto pozemku, jelikož po uplynutí práva stavby budete mít nárok, jako vlastník pozemku, na odkoupení stavby a to za polovinu tržní hodnoty.

Rezervační smlouva

Došlo-li k dohodě o koupi nemovitostí, pak prodávající a kupující mezi sebou uzavřou rezervační smlouvu. Na základě této rezervační smlouvy složí kupující do advokátní nebo notářské úschovy rezervační zálohu, která bude započtena do konečné kupní ceny nemovitosti. Podpis rezervační smlouvy a následné složení rezervační zálohy zavazuje prodávajícího, že od tohoto okamžiku nebude nabízet nemovitost dalším zájemcům a že s kupujícím uzavře kupní smlouvu. Kupujícího rezervační smlouva zavazuje k uzavření kupní smlouvy s prodávajícím a k doplacení zbytku prodejní ceny. Rezervační záloha je zároveň smluvní pokutou při nedodržení podmínek rezervační smlouvy kteroukoliv ze stran.

Vzor Rezervační smlouvy zdarma ke stažení

Smlouva o správě peněz, advokátní/notářská úschova peněz při převodu nemovitosti

Po podpisu rezervační smlouvy složí kupující rezervační zálohu, která se započítává do kupní ceny, a následně před podpisem kupní smlouvy složí celou kupní cenu do úschovy. Poté následuje podpis kupní smlouvy a podání návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Svým klientům doporučujeme VŽDY provést jakoukoliv platbu vztahující se k realitní transakci prostřednictvím úschovy, a to buď u notáře, advokáta nebo v bance. Úschova finančních prostředků při jakémkoliv realitním obchodu je nejbezpečnější formou úhrady kupní ceny jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Notář či advokát Vás profesionálně provede celým procesem, vše vysvětlí a provede postup bez zbytečných rizik a komplikací.

Uvolnění peněz z úschovy se uskutečňuje dle dohodnutých podmínek ve smlouvě. Nejčastějším způsobem je předložení výpisu listu vlastnictví, kde je uveden kupující jako nový majitel nemovitosti. Záleží na Vás, jaké podmínky si mezi sebou dohodnete.

Jednoduché objednání advokátní úschovy

Smlouva o smlouvě budoucí kupní

Smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavírá kupující s prodávajícím v případech, kdy kupující nemá celou či část kupní ceny k dispozici a financuje koupi nemovitosti jiným způsobem např. hypotečním úvěrem či úvěrem ze stavebního spoření. Ve SOSB se obě smluvní strany zavazují k podpisu kupní smlouvy, jejíž znění je součástí SOSB, ve stanoveném termínu pod sankcí dohodnuté finanční pokuty. Při podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, je-li to stanoveno, skládá kupující do advokátní nebo notářské úschovy část kupní ceny nemovitosti. Smlouvu o smlouvě budoucí, lze použít místo rezervační smlouvy.

Vzor Smlouvy o smlouvě budoucí zdarma ke stažení

Kupní smlouva a návrh na vklad do katastru nemovitostí

V okamžiku, kdy má kupující vyřešeny všechny finanční prostředky na koupi nemovitosti (financování koupě hypotečním úvěrem), uzavírají obě strany mezi sebou kupní smlouvu. Před podpisem této smlouvy skládá kupující doplatek kupní ceny do advokátní nebo notářské úschovy. Zároveň s podpisem kupní smlouvy obě strany podepisují návrh na vklad nemovitosti do katastru nemovitostí.

Po podepsání dokumentů se kupní smlouva společně s návrhem na vklad, jež musí být na předepsaném formuláři, který naleznete na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (zkratka ČUZK) a tisícikorunovým kolkem, podá na příslušný katastrální úřad. Podrobnější seznámení se s fungováním katastrálního ú­řadu.

Pokud je vše v pořádku, trvá přepis nemovitosti zhruba 30 dní, někdy měně a ve složitějších případech naopak déle. Záleží na vytíženosti příslušného katastrálního ú­řadu.

Kupní smlouva zdarma ke stažení

Uvolnění peněz z úschovy

Po splnění dohodnutých podmínek ve smlouvě o správě peněz (nejčastěji po předložení listu vlastnictví, kde je jako majitel předmětných nemovitostí uveden kupující) se prodávajícímu uvolňují peníze na účet a přechází se k samotnému předání nemovitosti.

Ve většině případů se z úschovy neuvolňují majiteli čtyři procenta z prodejní ceny. Tato finanční částka se uvolňuje z advokátní úschovy po předložení daňového přiznání k dani z převodu nemovitosti opatřeným razítkem příslušného finančního úřadu. Daň z převodu nemovitosti má ze zákona povinnost zaplatit prodávající. Tímto způsobem se zabezpečí průhlednost a splnění daňové povinnosti při převodu nemovitosti.

Předání nemovitosti/pře­dávací protokol

Samotné předání nemovitosti se řídí podmínkami dohodnutými v kupní smlouvě. Obvyklý postup je, že nemovitost předáváme po nabytí právní moci vlastnického práva na katastru nemovitostí. Jde si zajisté dohodnout i jiný termín pro předání, vše je otázka dohody obou stran. V kupní smlouvě by také mělo být jasně stanoveno, v jakém stavu se nemovitost předá kupujícímu a včetně jakého vybavení. Často používanou pojistkou pro dodržení soupisu vybavení při předání nemovitosti je blokování dohodnuté částky v advokátní úschově do té doby, nežli bude předložen advokátovi předávací protokol odsouhlasený a podepsaný kupujícím i prodávajícím, potvrzující předání dohodnutého vybavení.

Dalším důležitým krokem při předání nemovitosti je opsání stavů měřidel na vodu, plyn a elektřinu. V bytě popřípadě také digitálního měřidla na topení.

Přehlášení odběratele voda, plyn, elektřina

Přehlášení energií mohou účastníci udělat společně na příslušných pobočkách smluvních dodavatelů (je nutné si sebou vzít předávací protokol se stavy příslušných měřidel) nebo může přehlášení zařídit kdokoliv na základě plné moci prodávajícího a kupujícího, například realitní makléř, pokud jeho služeb využíváte.

V tomto případě je třeba samozřejmě předávací protokol, plná moc a občanský průkaz zmocněnce. Podpis na plné moci nemusí být úředně ověřen, tím pádem se přehlášení dodávek energií stává velice jednoduchým úkonem.

Daně, podání daňového přiznání

Daň z nabytí nemovité věci

Daň z nabytí nemovitosti je za zákona nutné zaplatit do tří měsíců od pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu. K podání daně z nabytí nemovitosti je třeba vyplněný tiskopis pro daň z nabytí nemovitosti – daňové přiznání, který je třeba podat na příslušný Finanční úřad. Nově není třeba podávat společně s daňovým přiznáním znalecký posudek. Finanční úřad vypočítá minimální výši daně ze tří čtvrtin ceny obvyklé (dle zveřejněných cenových map). Daň i nadále bude standardně hrazena z ceny vyšší – buď z kupní ceny či z ceny obvyklé určené Finančním úřadem. Je však možné, pokud nebudete souhlasit s cenou určenou Finančním úřadem, nechat si vypracovat znalecký posudek. Náklady na vypracování znaleckého posudku posléze můžete uplatnit pro snížení základu daně. Výše daně z převodu nemovitostí zůstávají čtyři procenta. Zaplacení daně z nabytí nemovitosti je úzce spjato s advokátní úschovou, viz výše. Proto daňovou povinnost a vyplnění daňového přiznání nejlépe vyřešíte s advokátem zajišťujícím úschovu peněz. Tento postup doporučuje využít pokud možno VŽDY pro zajištění hladkého průběhu a bezproblémového vyřízení.

Poplatník daně

Plátcem je i nadále prodávající, kupující je ručitelem. Nově se však mohou účastníci prodeje dohodnout a v rámci této dohody určit poplatníkem daně kupujícího. V tomto případě však prodávající není ručitelem.

Výjimka je v případě, že jde o nabytí nemovitosti při výkonu rozhodnutí nebo exekucí, vyvlastněním, vydržením, v insolvenčním řízení po rozhodnutí o úpadku, veřejnou dražbou, a nebo o nabytí nemovitosti na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva, pak je poplatníkem nabyvatel (kupující).

Jestliže se jedná o výměnu nemovitostí, pak platí daň společně převodce i nabyvatel.

Podrobné a pohodlné seznámení se s daňovými záležitostmi naleznete na stránkách české daňové správy

Daň z nemovitosti

Pozor! Daň z nabytí nemovitosti není stejný pojem jako daň z nemovitosti! Daň z nemovitosti se určuje každý rok k 1. lednu a předmětem daně z nemovitosti jsou nemovitosti na území ČR – všechny pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí a stavby, které jsou spojené se zemí pevným základem a podléhají kolaudačnímu řízení.

Poplatníkem daně z nemovitostí je většinou její vlastník. Ve výjimečných případech může daň platit nájemce nebo uživatel stavby či pozemku. Spoluvlastníci stavby platili daň z nemovitosti až do roku 2010 společně a nerozdílně, od roku 2011 ale může každý platit jen svou část. Stejně mohou postupovat spoluvlastníci pozemků.

Více informací naleznete v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Zákon objasňuje předmět daně, kdo je poplatníkem daně či které nemovitosti jsou od daně osvobozeny, výpočet daně z nemovitostí, potřebné tiskopisy včetně aktuálního formuláře přiznání k dani z nemovitostí atd.

Daň z příjmu při prodeji osobního vlastnictví

Základem daně z příjmů je prodejní cena snížená o náklady s tímto příjmem souvisejícím, tedy o pořizovací cenu, poplatky za notáře, advokáta, správní poplatky, znalecký posudek, náklady na údržbu, zvýšení hodnoty nemovitosti atd.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitosti je podmíněno splněním určitých podmínek:

  • prodávající měl bydliště v nemovitosti (rodinném domu, bytu, včetně souvisejícího pozemku) nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem nemovitosti,
  • prodávající měl bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem po dobu kratší než dva roky, ale získané finanční prostředky jsou využity na uspokojení bytové potřeby dle § 15 odst. 3 zákona o správě daní a poplatků;
  • doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhla dobu pěti let.

Osvobození se nevztahuje na příjmy z bytů a rodinných domů, které byly zařazeny do obchodního majetku, a to do dvou let od jejich vyřazení (resp. do pěti let u ostatních nemovitostí).

Podrobné a pohodlné seznámení se s daňovými záležitostmi naleznete na stránkách české daňové správy

Jednoduché objednání a vyřízení daňového přiznání

Uložte si tento text v PDF: Uložit