Pronájem, nájem, podnájem

Pojem pronájem nemá z právního hlediska žádnou váhu. Obecně se tím vyjadřuje vztah mezi pronajímatelem a nájemcem/podná­jemcem.

Pojmem nájem se rozumí vztah mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem. Podnájem je pak odvozený od nájmu, tzn. nájemce (se souhlasem vlastníka) pronajme nemovitost třetí osobě. Podnájemní vztah může tedy vzniknout pouze v případě existence nájemního vztahu. Ve většině případů je nezbytný souhlas vlastníka nemovitosti.

Pokud tedy chcete pronajmout byt v družstevním vlastnictví, půjde o podnájemní vztah mezi Vámi a nájemcem a je zde třeba souhlas družstva. Některá bytová družstva mají možnost podnájmu bytu upravenu ve stanovách družstva. Je tedy dobré si stanovy detailně přečíst, než začnete se sháněním nájemníka.

Nájemní či podnájemní vztah je podmíněn sepsáním a podpisem nájemní smlouvy či podnájemní smlouvy na byt nebo dům, u prostor sloužících k podnikání se uzavírá smlouva o pronájmu, popř. podnájmu prostoru sloužících k podnikání.

Nájemní smlouva může být uzavřena na dobu určitou či neurčitou. Pokud je však nájem uzavřen na dobu určitou delší jak padesát let, pak se na nájemní smlouvu obecně hledí, jako by byla uzavřena na dobu neurčitou, s tím rozdílem, že v prvních padesáti letech, co se týká její výpovědi, se na smlouvu hledí, jako by byla uzavřena na dobu určitou.

Obecně lze doporučit, aby nájemní smlouva byla uzavírána na dobu určitou! Více informací se dozvíte na následujících řádcích…

Nájem bytu

Nájem obecně je nově upraven občanským zákoníkem č. 89/2012 Sb. v ustanoveních § 2201 a násl.

Nový Občanský zákoník nabyl účinnosti 1. 1. 2014, nicméně ustanoveními nového občanského zákoníku se budou řídit i nájemní vztahy uzavřené dříve.

Nájemní vztah vzniká na základě nájemní smlouvy.

Smlouva o nájmu bytu již nemusí obsahovat
přesné označení bytu, jeho příslušenství,
rozsah jeho užívání,
způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši.

Nově postačí, pokud se pronajímatel a nájemce shodnou na předmětu nájmu a na tom, že pronajímateli za nájem náleží úplata. Smlouva o nájmu bytu musí být uzavřena písemně. Za dodržení písemné formy je odpovědný pronajímatel. Pokud však nedošlo k uzavření nájemní smlouvy v písemné formě a nájemník byt užívá v dobré víře po dobu minimálně tří let, nový občanský zákoník má za to, že nájem je po právu a nájemní smlouva se považuje za řádně uzavřenou. Občanský zákoník má v tomto směru za cíl ochránit nájemce, kterým je byt pronajat beze smlouvy a v tom případě může být „nájem“ ukončen ze dne na den.

Nájemní smlouva by měla jasně vymezit práva a povinnosti obou stran (pronajímatele a nájemce) a ošetřit všechny, nebo alespoň většinu situací, které v tomto vztahu mohou nastat. Pokud je smlouva dobře napsána, v okamžiku případného konfliktu ušetří pronajímateli i nájemci mnoho starostí. Proto doporučujeme využít služeb našich advokátů. Nově jsou zakázána všechna ustanovení, která ukládají nájemci zaplatit smluvní pokutu a ustanovení, která ukládají nájemci povinnosti, které jsou vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené.

Dle zákona je majitel ovšem oprávněn požadovat po nájemci prostředky k zajištění nájmu, tzv. kauci, ve výši maximálně šestinásobku měsíčního nájemného. Kauce slouží k pokrytí nedoplatků nájemného a škod vzniklých pronajímateli nájemcem. Pronajímatel již není povinen kauci ponechat na zvláštním odděleném účtu.

Pokud nájemce přijme nového člena domácnosti, je povinen o tom do dvou měsíců informovat pronajímatele (vyjma osoby blízké). Porušení této povinnosti nájemce může být důvodem k výpovědi nájmu.

Pokud nájemce ví, že bude více jak 2 měsíce v bytě nepřítomen, je povinen to včas oznámit pronajímateli. Současně s tímto oznámením označí osobu, která umožní pronajímateli vstup do bytu. Pokud tak neučiní, je touto osobou vždy pronajímatel.

Pronajímatel a nájemce si mohou mezi sebou ujednat každoroční zvyšování nájemného. Pokud tak neučiní a ve smlouvě zvyšování nájemného přímo nevyloučí, je pronajímatel oprávněn navrhnout zvýšení nájemného do výše obvyklé v daném místě a čase, ovšem za předpokladu, že navýšení nájemného nepřesáhne v posledních třech letech dvacet procent. Pokud nájemce se zvýšením nájemného nebude souhlasit, je pronajímatel oprávněn po dvou měsících podat návrh na soud.

Nový občanský zákoník ruší bytové náhrady. Pokud však došlo k výpovědi před 1.1.2014 a nájemník má právo na bytovou náhradu či přístřeší, jeho práva nejsou dotčena.

Ukončení nájmu

Nájem bytu může zaniknout
Uplynutím doby (prolongací)
Dohodou stran
Odstoupením od smlouvy
Výpovědí

Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná.

Výpověď ze strany nájemce

Pokud je smlouva uzavřena na dobu neurčitou, pak má nájemce právo smlouvu vypovědět kdykoliv, s tří měsíční výpovědní lhůtou. V případě, že je smlouva sjednána na dobu určitou, je nájemce oprávněn smlouvu vypovědět z důvodů sjednaných ve smlouvě či pokud se změní okolnosti do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá-li nájemce práci v jiném místě, kam nebude možné bez obtíží z dosavadního bydliště dojíždět).

Výpověď ze strany pronajímatele

Pronajímatel může vypovědět nájemní vztah na dobu určitou nebo neurčitoutříměsíční výpovědní době z těchto důvodů:

  1. poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. sjednání podnájmu bez souhlasu pronajímatele, pokud je dle zákona vyžadován),
  2. je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo na členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází,
  3. má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat,
  4. je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu,
  5. má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno,
  6. potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii (rodiče, děti, vnuci) nebo ve vedlejší linii v druhém stupni (sourozenec, teta, strýc).

Zvláštním případem je porušení povinností nájemce zvlášť závažným způsobem. V této situaci má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Nový občanský zákoník považuje za zvlášť závažné porušení povinností nájemce zejména:

  1. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,
  2. poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem,
  3. způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo
  4. užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Ustanovení týkající se nájmu bytu se použijí i v případě, pokud je nájemci pronajat celý dům, houseboat, dostatečně vybavený obytný vůz apod. Pro krátkodobé účely ubytování se však tato ustanovení nepoužijí (např. ubytování v letním domě, dočasné ubytování studentů v univerzitním městě apod.).

Podnájem družstevního bytu

Pokud nájemce přenechá byt, který má sám pronajatý třetí osobě, jedná se o podnájem. Nejčastějším případem je podnájem družstevního bytu, kdy se nájemce družstevního bytu stává pronajímatelem vzhledem k podnájemníkovi.

Nový Občanský zákoník nově u podnájmu bytu odlišuje:

a) zda nájemce v bytě sám trvale bydlí.

Pokud nájemce bude v bytě sám trvale bydlet, není třeba pro podnájem souhlas pronajímatele

b) zda nájemce v bytě sám trvale nebydlí.

V případě, že nájemce v bytě sám trvale bydlet nebude, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele.

Žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Souhlas je dán, pokud se pronajímatel k žádosti nevyjádří ve lhůtě jednoho měsíce.

Pro podnájem pak platí stejná pravidla a ustanovení jako pro nájem bytu či domu.

Nájem/Podnájem prostoru sloužícího k podnikání

Nový občanský zákoník přináší změnu v tom smyslu, že opouští pojem nebytový prostor. Tím pádem pozbývá platnosti a účinnosti zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

Nový občanský zákoník obsahuje zvláštní ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Rozhodující je účel nájmu, tj. k čemu se prostory budou využívat. Výše uvedené platí i v případě, pokud není účel v nájemní smlouvě přímo vyjádřen, rozhodující je skutečnost, že prostor slouží k podnikání.

Nájem může být uzavřen na dobu určitou či neurčitou. Nájemní smlouva musí být uzavřena písemně. Účel nájmu nemusí být ve smlouvě přesně určen.

Nájemce však není oprávněn v předmětu nájmu provozovat jinou než dohodnutou činnost či změnit podmínky výkonu stávající činnosti, což by vedlo k poškození předmětu nájmu či by to výrazně poškozovalo pronajímatele.

Nájemce je oprávněn předmět nájmu opatřit poutacími tabulemi, štítky či jiným označením.

Pronajímatel toto může odmítnout pouze ze závažných důvodů.

Nájemce je dále oprávněn, ovšem za předpokladu písemného souhlasu pronajímatele, převést nájem spolu s převodem podnikatelské činnosti, které předmět nájmu slouží. Obligatorně je zde vyžadován písemný souhlas pronajímatele, jinak je převod nájmu neplatný.

Skončení nájmu

Pokud je nájem sjednán na dobu určitou, může jej nájemce vypovědět z níže uvedených důvodů
Ztratí způsobilost k podnikatelské činnosti, ke které předmět nájmu slouží,
najatý prostor přestane být způsobilý k výkonu činnosti, ke které je určený, nebo
pronajímatel hrubě porušuje své povinnosti vůči nájemci.

V případě nájmu na dobu určitou, je i pronajímatel oprávněn nájem vypovědět a to za předpokladu, že nemovitost, ve které se prostor nachází, má být odstraněna nebo přestavěna tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, přičemž je zde stanovena podmínka, že pronajímatel tuto skutečnost nemohl ani nemusel předvídat při uzavření smlouvy. Druhým důvodem výpovědi ze strany pronajímatele je hrubé porušování povinností ze strany nájemce.

Ve výpovědi nájmu na dobu určitou musí být vždy uveden její důvod, jinak je výpověď neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční.

V případě nájmu na dobu neurčitou je výpovědní lhůta šestiměsíční, pokud má však některá ze stran vážný důvod k výpovědi, je výpovědní doba tříměsíční. Vážným důvodem se rozumí zejména výše uvedené důvody, které zákon stanoví jako výpovědní důvody v případě nájmu na dobu určitou.

Pokud jedna ze stran nesouhlasí s výpovědí, má jeden měsíc po doručení výpovědi na to, aby podala námitku (písemnou formou) k soudu. Nejsou-li námitky podány včas, pak toto právo zaniká. Dále pokud nájemce prostor vyklidí, má se za to, že výpověď přijal bez výhrad.

Způsob placení oprav v bytě

Nájemce je dle smlouvy povinen odstranit závady a poškození, které způsobil v pronajaté nemovitosti sám nebo ti, kdo s ním bydlí. Nestane-li se tak, má pronajímatel právo po předchozím upozornění nájemce, závady a poškození odstranit a požadovat od nájemce náhradu.

Nařízení vlády č. 258/1995 Sb. mj. definuje, co se rozumí pojmem drobné opravy bytu související s jeho užíváním. Důvodem je, že drobné opravy bytu dle § 687 odst. 3 občanského zákoníku hradí nájemce, pokud není v nájemní smlouvě dohodnuto jinak.

Je tedy třeba rozlišit opravy vybavení bytu na drobné opravy a jiné opravy. Drobné opravy provádí nájemce na vlastní náklad, ostatní provádí a hradí pronajímatel.

Podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:

  1. opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
  2. opravy jednotlivých částí oken a dveří a jejich součástí a výměny zámků, kování, klik, rolet a žaluzií,
  3. výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, osvětlovacích těles a domácích telefonů, včetně elektrických zámků,
  4. výměny uzavíracích kohoutů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
  5. opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody, výměny sifonů a lapačů tuku a
  6. opravy měřičů tepla a teplé vody.

Za drobné opravy se dále považují opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

U zařízení pro vytápění se za drobné opravy považují opravy kamen na tuhá paliva, plyn a elektřinu, kotlů etážového topení na pevná, kapalná a plynná paliva, včetně uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního vytápění.

Podle výše nákladu se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny součástí jednotlivých předmětů tohoto vybavení, které nejsou uvedeny výše, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 500korun. Zároveň je ale i nejvyšší přípustná částka ročních nákladů na drobné opravy. Tento ochranný limit nájemce činí 70 Kč/m2 podlahové plochy bytu za kalendářní rok, a to včetně nákladů na dopravu a jiných nákladů spojených s opravou. Náklady na opravy nad tento limit, byť by se jednalo o opravy drobné, hradí již pronajímatel.

Náklady běžné údržby, jež rovněž hradí nájemce, jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při delším užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění vybavení bytu, malování včetně opravy omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn, čištění zanesených odpadů až ke stoupačce a vnitřní nátěry.

Uložte si tento text v PDF: Uložit